Pred leti sem za kratek čas aktivno razmišljala o nakupu nepremičnine. Naredila sem celo korak v to smer in si jih nekaj ogledala. Pri tem sem imela izrazito smolo, ker me je že kar prva, ki sem si jo ogledala  odvrnila od celotnega procesa. Nepremičnina, ki sem si jo ogledala, je bila namreč katastrofalno umazana. Izgledalo je kot scena iz odaje »Die Putzteufel«. Moj mož je komentiral, da bi lahko to pospravil samo piroman. Res mi ni jasno zakaj nekdo, ki bi rad prodal nepremičnino, te vsaj ne pospravi?

Če zapravimo velik delež svojega dohodka za vsaj 20 let, bi nam to kar kupimo, moralo biti všeč. Še več – zdeti bi se nam moralo čudovito. Kaj pa pri nas? Večinoma iščemo potencial in se prepričujemo, kako z lahkoto bomo napake odpravili: »Saj ni tako slabo. Bomo že porihtali.«

Oglasi naših nepremičninskih agencij služijo kot odličen vir zabave. Našla sem slike, kjer so poleg postelje v spalnici stale štiri 50-litrske »pletenke«. Ali pa so na sliki razgleda iz parcele na žicah od trte sedele kokoši. Sicer je hvalevredno, da gojijo kokoši, ki se prosto pasejo, ampak za dekoracijo pa naj ne služijo. Zelo pogost okras nepremičninskih oglasov je tudi stojalo s perilom.

Seveda je najpomembnejša postavka vedno cena. Ljudje pogosto ocenijo vrednost svoje nepremičnine glede na to, kar bi zanjo želeli dobiti, namesto da bi upoštevali tržno vrednost. Nepremičninski posredniki trdijo, da če se nepremičnina dolgo časa ne proda, je to praviloma zaradi neprimerno visoke cene. Kupci namreč primerjajo druge nepremičnine na trgu z vašo.

Če je cena vaše nepremičnine višja, kot cene ostalih primerljivih nepremičnin, vaše zagotovo nihče ne bo niti pogledal. Če so na trgu nove hiše, ki se prodajajo po za polovico nižji ceni, vi pa poskušate prodati hišo iz 60-ih let prejšnjega stoletja, je cena verjetno preambiciozno zastavljena.  

Prav tako je potrebno razmisliti, koliko stane gradnja nove hiše. Vsak nakup obstoječe nepremičnine je vedno kompromis. Ni čisto to, kar si želiš in potrebuješ, mora pa biti kompromis, ki si ga iz nekega razloga pripravljen sprejeti (lokacija, cena...).

Matematika je preprosta (zneski so uporabljeni za ponazoritev) – če je mogoče dobiti novo pasivno montažno hišo za 150.000 €, parcelo za 60.000 € (seveda je to stvar lokacije), potem obstaja velika verjetnost, da ne boste našli kupca za 30 let staro hišo za 250.000 €. Lahko sicer uporabite argument da je novo hišo potrebno še zgraditi, da to terja čas in napor. Ampak malo kdo je tako len ali je njegov čas tako dragocen, da bi bil pripravljen plačati 40.000 € več za hišo, ki bo kompromis glede njegovih potreb in bi hkrati imela dosti višje obratovalne stroške.

Če pa odmislimo vprašanje cene – kaj lahko naredimo, da nepremičnino čim hitreje in čim bolje prodamo?

Prvi pomemben korak je v domeni nepremičninskih posrednikov – fotografije. V ZDA fotografirajo nepremičnine za objavo profesionalni fotografi. Kupci, ki jih ne pritegnejo fotografije, si nepremičnine ne bodo niti ogledali.

Ameriški posredniki se v določenih primerih, ko se nepremičnine s težavo prodajajo, odločijo celo za t.i. odrsko postavitev – ko iz nepremičnine odstranijo pohištvo lastnika in jo opremijo s svojo opremo.

V zadnjih letih je trg nepremičnin v veliki meri postal »buyers market«. Ali po naše »kupec je kralj« in morate se zavedati, da ga mora prav vaša nepremičnina pritegniti in prepričati. Pri prodaji nepremičnine gre za ustvarjanje občutka. Kupec mora namreč dobiti občutek, da bi se v vaši nepremičnini dobro počutil, da bi lahko postala njegov dom.

Med nasveti sem našla nekatere zanimive:

• Manj pohištva in stvari v prostorih daje občutek večjih sob. Newyorški nepremičninski posrednik je prodajal dve identični stanovanji na West End Avenue. Eno od stanovanj, kjer so lastniki takoj odnesli večino odvečnih stvari (knjige, igrače) se je hitro prodalo. Drugo, bolj polno stanovanje so lastniki prodajali več kot leto dni in ga na koncu prodali kar za 15% ceneje.

• Manj stvari na kuhinjskih pultih, da dobi kupec občutek, da je kuhinja večja. Menjava kuhinjskih elementov je včasih odlična naložba. Newyorška posrednica poroča o stanovanju, ki ga je po investiranju v novo kuhinjo (strošek 20.000 $), prodala za kar 107.000 $ več, kot ga je prvotno ocenila.

• Posebej pomemben je vonj. Preden pridejo kupci je potrebno nujno odstraniti vonj po vlagi, cigaretih in vseh drugih neprijetnih vonjavah. Ena od zvijač, ki so jo zaupali nepremičninski posredniki je, da postavite na štedilnik lonec jabolčnika. Vonj po jabolkih namreč vzbuja občutek domačnosti.

• Zelo pomembna je tudi kopalnica, kjer morate nujno imeti sveže brisače, posebej pomembno pa je tudi stanje ploščic in fug. Če kupec vidi kopalnico, ki potrebuje novo fugiranje, misli da bo moral ploščice menjati v celoti, kar seveda vpliva na ceno.

• Ko se odločite za prodajo nepremičnine, je praviloma dobro sveže prepleskati stene, pri tem pa nepremičninski posredniki svetujejo bolj nevtralne barve. Preveč močne barve lahko marsikoga odvrnejo. Tudi umazane preproge je bolje odstraniti ali zamenjati..

• Včasih lahko pomaga že tako preprosta stvar kot je osvetlitev. Newyorčan, ki nikakor ni mogel dobiti želene ponudbe za svoje dvosobno stanovanje, je plačal 150 $ svetovalcu za osvetlitev, ki mu je svetoval nakup dveh novih luči (strošek 2000 $), nakar je stanovanje prodal za želen znesek.

• Omara z dobrimi čevlji je vredna vsakega dolarja. Michele Kleier je ugotovila, da kadar kupci vstopijo v garderobno sobo, kjer se nahaja omara napolnjena z dragimi čevlji znanih oblikovalcev, je velika verjetnost, da bodo kupci plačali višjo premijo za to stanovanje, kot je vrednost kolekcije teh čevljev. Prodajalcem svetuje: »Kupite 25 parov oblikovalskih čevljev in jih postavite v omaro, zagotovo vam bodo prinesli več, kot ste zanje zapravili.« Michele pravi, da gre za psihološko zvijačo, saj hočejo ljudje »stopiti v vaše življenje (čevlje)«.

Seveda zaradi okrasnih blazin ali pospravljenosti kupci ne bodo pozabili na ceno ali lokacijo, lahko pa to nekoliko vpliva  na višino kupnine ali pa je to malenkost, ki jih bo prepričala, da se odločijo prav za vašo nepremičnino. Včasih je veljalo, da je treba pospraviti stanovanje pred vsakim obiskom, kar je danes verjetno pretirano, ampak zagotovo je potrebno pospraviti pred obiskom nepremičninskega agenta in kupcev.