Američan Joe Smith je v drugi polovici sedemdesetih let mislil, da se mu je boginja sreče le nasmehnila. V službi je napredoval na mesto vodje oddelka, obenem pa so obrestne mere padle na zgodovinsko nizke nivoje. Končno si je lahko privoščil svojo sanjsko hišo s tremi spalnicami in pogledom na jezero. Ni bila poceni, vendar je dobil neverjetno ugoden, 30-letni kredit. Že v nekaj letih po nakupu pa je finančne trge pretresel nov naftni šok. Obrestne mere so šle v nebo, obrok Joejevega kredita pa prav tako: iz 800 je porasel na skoraj 2.000 dolarjev na mesec. Čeprav mu je v službi šlo dobro, si takšnega plačila več ni mogel privoščiti, ravno tako pa se svoji hiši ni želel odpovedati. V obupu je pri drugi banki najel še en kredit in se z denarjem odpravil v Las Vegas. Po nekaj srečnih rundah pri blackjacku je na koncu predora že videl rešitev vseh svojih finančnih težav. A ker ni znal pravočano nehati, je izgubil vse. Ko je za to izvedela žena, ga je zapustila. Njegova delovna vnema je posledično tako padla, da so ga odpustili. Danes, 30 let kasneje, ima sicer novo ženo in solidno službo, a iz dolgov, ki so posledica njegove mladostne norosti, se še vedno ni uspel izviti.

Zgodba je seveda izmišljena, a nauk je pravi. Če kupujete nepremičnino in za to najemate posojilo, se nahajate pred dilemo. Lahko vzamete kredit po fiksni obrestni meri, kar na začetku pomeni višji obrok, ki pa se skozi čas ne bo spreminjal. Lahko pa se odločite za variabilno obrestno mero in se s tem izpostavite nihanjem, valovanjem in ostalim vremenskim motnjam na finančnih trgih.

Moj osebni nasvet: odločite se za fiksno obrestno mero! Vas že slišim: »Ampak tako visokega obroka si ne morem privoščiti!« Potem vam žal ne morem reči drugega kot da raje kar pozabite na kredit.

Ne pravim, da bodo obrestne mere rasle. V resnici se mi še sanja ne, kje bo 6-mesečni EURIBOR čez eno leto. Ampak morda bo zrasel in morda bo celo zelo močno zrasel v zelo kratkem obdobju, kar bi obroke posojil z variabilno obrestno mero potisnilo v nepredstavljive višave. Vsekakor si v času rastočih obresti ne želite biti tisti, ki bo šel zahtevat višjo plačo, ker drugega izhoda ne bo več videl. Če si ne morete privoščiti obroka posojila po fiksni obrestni meri, potem si verjetno tudi ne morete privoščiti tveganja porasta obrestnih mer. In če si ne morete privoščiti tveganja, ga raje ne sprejemajte. Tako preprosto je to.

Nobenega dvoma ni, da so krediti po variabilni obrestni meri trenutno precej ugodnejši in za marsikoga razumnejša izbira. Že v nekaj letih lahko z variabilno obrestno mero precej prihranite, če obrestne mere ostanejo nizke. Koliko bi znašal vaš prihranek, lahko preverite s pomočjo informativnih izračunov. A če se odločite za bolj tvegano možnost, poskrbite za to, da boste ob morebitni rasti obroka v osebnih financah imeli dovolj prostora.

Koliko bi se spremenil moj obrok?

V treh minutah si lahko vsak sam v Excelu naredi preprosto simulacijo, ki bo pokazala, koliko bi se spremenil obrok kredita pod različnimi scenariji obrestnih mer.

• V celico B1 vpišite obrestno mero (npr. 3,30%, če 6-mesečni EURIBOR znaša 1,3% in vaš pribitek 2%).

• V celico B2 vpišite število mesecev v obdobju, za katerega najemate kredit (npr. 360 za 30 let). Če gre za obstoječ kredit, vpišite število mesecev do odplačila kredita.

• V celico B3 vpišite znesek posojila (npr. 100.000). Če gre za obstoječ kredit, vpišite znesek neodplačanega kredita (to informacijo najdete v amortizacijskem načrtu, ki ste ga dobili ob sklenitvi).

• V celico B4 vpišite formulo: =PMT(B1/12;B2;B3).

Formula v B4 nam izračuna, koliko bi ob navedenih predpostavkah znašal naš mesečni obrok, v tem primeru 437,96 EUR. Vas zanima, kaj bi se zgodilo v primeru, da bi Euribor namesto 1,3% znašal 5,3%? Vaša obrestna mera bi v tem primeru znašala 7,3%. Če to številko vnesemo v celico B1, nam formula v celici B4 vrne vrednost 685,57 EUR. To je naš novi obrok za kredit. In če Euribor naraste na 15%? V tem primeru bi obrok znašal 1.425,68 EUR.

Kaj je realno?

1425 EUR?! Vaš obrok se je ravnokar več kot potrojil! Ampak seveda to ni pomembno, saj vsi vemo, da 6-mesečni Euribor nikoli ne bo znašal 15%. Potolaženi?

Ne bi smeli biti, saj tega pravzaprav ne vemo. Finančna zgodovina je polna pojavov, ki so se zdeli nemogoči, preden so se zgodili. Zadnje skorajšnje popolno sesutje finančnega sistema je samo eden izmed takšnih primerov. Teoretično lahko Euribor naraste na 15%, lahko pa gre tudi višje. Možnost je majhna, a razmislite, kaj bi to pomenilo za vas. Hkrati bi verjetno cene nepremičnin precej padle, saj bi bil marsikateri lastnik prisiljen v prodajo, kupci pa si ne bi mogli privoščiti kreditov. Zato bodo centralne banke poskušale preprečiti takšen razplet, toda kot smo se v zadnjih letih naučili, imajo tudi centralne banke zgolj omejeno razumevanje delovanja gospodarstev. Nihče ne ve, kakšne dolgoročne učinke bodo imeli njihovi radikalni ukrepi, ki smo jim bili priča v zadnjem času, in kakšni novi ukrepi bodo potrebni.

Poznamo samo preteklost. Konec sedemdesetih let se je ključna obrestna mera ameriške centralne banke povzpela skoraj do 20%, vendar v zadnjem času takšnih številk nismo več vajeni. Od leta 1999 se je EURIBOR gibal nekje med 1% in 5%. Najnižje vrednosti je dosegel prav v zadnjem času. Trenutno spet počasi narašča. Ali bo naraščal še naprej? Ne vemo. Kako visoko lahko gre? Ne vemo, a ne smemo pričakovati, da se bo nujno pri 5% ponovno obrnil navzdol. Finančni trgi se velikokrat ne ozirajo na zgodovinske norme, še posebej tiste iz zgolj zadnjih let.

Graf: Gibanje 6-mesečnega EURIBOR-ja

Vir: Bloomberg

Časi so negotovi

Kot že rečeno so centralne banke v zadnjih letih počenjale nekatere neverjetne reči. Nihče ne more reči, kakšna finančna presenečenja nas čakajo v prihodnjih letih. Lahko pa rečemo, da so zaradi radikalnih ukrepov tveganja višja kot bi bila sicer. To sicer ne pomeni, da se bodo tudi uresničila. Morda bodo obrestne mere blizu ničle še naslednjih 20 let, kot se je to zgodilo na Japonskem. A »japonski« je samo eden izmed možnih scenarijev. Ne pozabimo, za posojila Grčiji finančni trgi že danes zaračunavajo več kot 10-odstotne obresti (naša vlada tej državi posoja precej ceneje, v upanju, da bodo Grki po potrebi enako storili za nas. Kaj takšnega od banke ne morete pričakovati).

Po variabilni obrestni meri se zadolžujte samo, če ste po sili razmer pripravljeni sprejeti tudi bistveno višji obrok. Nikakor takšnega posojila ne najemajte zato, ker si po fiksni obrestni meri ne morete privoščiti obroka. Takšno početje je finančna ruska ruleta.

Začetki so najtežji

Vsak obrok kredita lahko razdelimo na dva dela, obresti in odplačilo glavnice. Obresti so za vas strošek. Ta denar plačujete banki zato, ker vam je posodila glavnico. Z drugim delom zmanjšujete znesek, ki ste ga dolžni.

Pri dolgoročnih kreditih je lahko v začetnih letih znesek obresti precejšen, tudi več kot 75% celotnega obroka. V tem obdobju se porast obrestne mere pozna precej bolj kot kasneje, ko so obresti vedno manjši del mesečnega zneska.

Kako pomembne so obresti? Lahko si pomagate s preprostim izračunom. Če je vaš znesek kredita 100.000 EUR in vaša (seveda fiksna) obrestna mera 7,00%, potem za obresti mesečno plačate 100.000 * (0,07/12) = 583 EUR. Ta znesek se s časom zmanjšuje, saj se zmanjšuje znesek neodplačanega kredita, s čimer se zmanjšuje znesek obresti, ki ga plačujete za njegovo uporabo. A načeloma bi se vaš obrok povečal za 583 EUR, če bi imeli variabilno obrestno mero in bi se ta dvignila za 7 odstotnih točk.

V prvih letih po najetju kredita je vaš mesečni obrok najbolj občutljiv za nihanja obrestne mere. Bliže kot ste poplačilu kredita, manj boleče bodo spremembe.

In če si ne morete privoščiti kredita?

Alternativa nakupu nepremičnine je seveda njen najem. Marsikdo si kredit predstavlja kot investicijo v nepremičnino, najemnino pa v primerjavi s kreditom kot stran vržen denar. Takšno mišljenje je zmotno. Pri najemu kredita plačujemo obresti, ki so za nas čisti strošek. Predstavljajo nadomestilo za uporabo denarja, ki nam ga je posodila banka. Podobno je najemnina strošek, ki ga plačujemo za uporabo nepremičnine. Med obrestmi in najemnino ni pomembne vsebinske razlike. Videli smo, da za 100.000 EUR vreden kredit po 7% obrestni meri plačujemo skoraj 600 EUR obresti na mesec. To so samo obresti, brez odplačila glavnice! Ali bi bili pripravljeni odšteti toliko za najemnino za enako vredno stanovanje?

Seveda ob zgolj plačevanju najemnine nikoli ne bomo imeli lastne nepremičnine. Toda znesek kredita za hišo bo nujno višji kot znesek najemnine zanjo. Če bi ob najemnini vsak mesec disciplinirano privarčevali razliko in jo donosno naložili, bi zelo verjetno še prej privarčevali dovolj za nakup. Kaj se bolj splača, pa je poleg obrestnih mer odvisno tudi od cene nepremičnine, višine najemnine in pričakovanih sprememb obeh, vse to pa nam seveda ponovno ni poznano. Pri odločitvi tudi gotovo ne bomo upoštevali zgolj finančnih dejavnikov. A če si ne morete privoščiti kredita po fiksni obrestni meri, radi pa bi živeli na svojem, raje kot o variabilni obrestni meri razmislite o najemu.